Bij de koop van een woning draait het niet alleen om de prijs. De afspraken in de koopovereenkomst, en hoe die later worden toegepast, bepalen wie er financieel sterk staat als het misgaat. Dat bleek in een recente zaak waarin Wildeman Legal een koper met succes bijstond tegen een vordering tot betaling van een contractuele boete van Cg 81.000.
De zaak in het kort
Onze cliënt had een woning gekocht voor Cg 810.000. Toen zij de financiering niet rond kreeg, beriep zij zich via haar makelaar op het financieringsvoorbehoud. De verkoper stelde haar daarop schriftelijk in gebreke omdat zij de waarborgsom niet had gestort. Vervolgens vorderde de verkoper een contractuele boete van 10% van de koopprijs: Cg 81.000.
Het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao wees alle vorderingen van de verkoper af en veroordeelde haar bovendien in de proceskosten.
Waarom de boete niet verschuldigd was
De koopovereenkomst koppelde de boete aan verzuim bij de levering of de betaling van de koopprijs. De ingebrekestelling van de verkoper ging echter alleen over het storten van de waarborgsom. Namens de koper hebben wij aangevoerd dat die brief daarom geen verzuim kon opleveren voor de verplichtingen waarop de boete zag.
Het gerecht volgde dit standpunt. Uit een ingebrekestelling moet duidelijk blijken welke verplichting alsnog moet worden nagekomen en wat de gevolgen zijn als dat niet gebeurt. Een brief over de waarborgsom kan achteraf niet worden uitgelegd als een sommatie om de woning af te nemen of de koopprijs te betalen. Zonder geldige ingebrekestelling was er geen verzuim, en zonder verzuim geen recht op de boete.
Het gerecht oordeelde dus niet dat elke tekortkoming altijd een aparte ingebrekestelling vereist. Beslissend waren de tekst van het boetebeding en de inhoud van deze concrete brief.
Wat betekent dit voor u als koper?
Een boete van 10% van de koopprijs is niet automatisch verschuldigd, ook niet als u een verplichting niet bent nagekomen. Of de verkoper de boete kan vorderen, hangt af van wat de overeenkomst precies zegt en van hoe de verkoper heeft gehandeld. Een zorgvuldige beoordeling kan het verschil maken tussen een vordering van tienduizenden guldens en een volledige afwijzing. Daarnaast is een goed geformuleerd financieringsvoorbehoud uw belangrijkste bescherming.
Wat betekent dit voor u als verkoper?
Deze zaak laat zien hoe een verkoper een aanspraak van Cg 81.000 kan verliezen door één onvolledige brief. Een boetebeding biedt alleen zekerheid als het helder is geformuleerd én als de ingebrekestelling precies aansluit op de verplichting waarvoor u de boete wilt vorderen.
Beter voorkomen dan genezen
Tegelijk laat deze zaak zien hoe belangrijk het is om tijdig juridisch advies in te winnen wanneer een wederpartij haar verplichtingen niet nakomt. Bij een woningkoop kunnen afspraken over financiering, waarborgsom, levering en ontbinding aanzienlijke financiële gevolgen hebben. In deze zaak was vooral van belang dat de ingebrekestelling aansloot op de verplichtingen waarvoor de verkoper de boete vorderde.
Gaat u een woning kopen of verkopen op Curaçao?
Wildeman Legal is gespecialiseerd in vastgoedtransacties. Wij beoordelen of stellen koopovereenkomsten op, waaronder afspraken over financieringsvoorbehoud, waarborgsommen, levering, ingebrekestelling, ontbinding en boetes. Ook beoordelen wij welke stappen passen bij een geschil over nakoming of een contractuele boete. Waar mogelijk streven wij naar een praktische oplossing. Wanneer een gerechtelijke procedure noodzakelijk is, zetten wij ons volledig in om de belangen van onze cliënten te beschermen.
Laat uw koopovereenkomst beoordelen voordat u tekent, of neem contact met ons op zodra er een geschil dreigt.
Auteurs
